Die Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage und ihre Fallstricke

Nachdem nun seit geraumer Zeit geschlossene Fonds im Rahmen der Wirtschaftskrise generell als Anlageform quasi in Verruf gekommen sind, wenden sich viele Anleger wieder verstärkt der Immobilie als Anlageform zu – auch mit der Absicht, das einzig noch verbliebene Steuersparmodell der denkmalgeschützten Immobilie zu nutzen.
 

Können üblicherweise die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 EStG mit nur 2 % oder 2,5 % p.a. Abgeschrieben werden, locken bei denkmalgeschützten Immobilien erhöhte Absetzungen für Herstellungsmaßnahmen gemäß §§ 7i EStG von 9 % p.a. Für die ersten acht Jahre und 7 % p.a. für weitere vier Jahre für Baumaßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden.

Doch so verlockend das Modell klingt, so viele Fallstricke hat es auch.
Nach § 255 HGB stellen Kosten für Baumaßnahmen an einem vorhandenen und fertig gestellten Gebäude nur dann nachträgliche Herstellungskosten dar, wenn bei dem Gebäude ein so genannter Vollverschleiß  vorlag oder die Baumaßnahme zu einer Erweiterung  oder einer wesentlichen Verbesserung  geführt hat. Dies ist für jede einzelne Baumaßnahme gesondert zu überprüfen.

  • Allerdings sind viele Angebote von Banken, Versicherungen, Bauträgern und Anlageberatern fehlerhaft:
    Vom Steuerprivileg des §§ 7i EStG werden lediglich Baumaßnahmen an einem Gebäude erfasst, nicht aber bewegliche Einrichtungsgegenstände. Sehr häufig werden in Angeboten für Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden Gesamtpreise einschließlich Einrichtungsgegenständen wie z.B. Teppichbodenbeläge oder Einbauküchen etc. kalkuliert. Differenziert der Prospekt hier nicht, ist bereits ein Beratungsfehler vorprogrammiert.
  • Die Einschätzung, ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, obliegt nicht der Überprüfung der Finanzverwaltung, sondern wird ausschließlich nach den gesetzlichen Vorgaben des Denkmalschutzes in den jeweiligen Bundesländern bestimmt und damit auch von der Denkmalschutzbehörde festgelegt. Diese Entscheidung der Denkmalschutzbehörde ist für die Finanzverwaltung bindend.

Allerdings gibt es keine einheitliche Regelung in der Bundesrepublik Deutschland, so dass die einkommensteuerlichen Förderungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das ganze Modell steht und fällt damit, ob die Eigenschaft als Baudenkmal bereits bei Beginn der Baumaßnahme und über den gesamten Abzugszeitraum hinweg vorliegt. Ein Beratungsfehler kann dementsprechend dann gegeben sein, wenn das Gebäude bereits aus der denkmalgeschützten Liste durch Zeitablauf gestrichen ist oder in absehbarer Zeit wird.

  • Problematisch ist häufig auch die Inanspruchnahme des Steuerprivilegs gemäß § 7i EStG für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen. Steuerlich betrachtet stellt die im Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich häufig einen Neubau dar, weil die betreffende Eigentumswohnung ein selbstständiges Wirtschaftsgut ist und dieses vorher noch nicht existiert hat. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nachweisen kann, dass der Dachboden auch vorher schon dem Aufenthalt von Menschen gedient hat.
  • Zwar ist grundsätzlich auch die Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung eines Fabrikgebäudes in Wohnungen) gemäß § 7i EStG begünstigungsfähig, dies gilt jedoch ausschließlich dann, wenn ein Baudenkmal in der bisherigen Weise nicht mehr genutzt werden kann. Dient die Umnutzung jedoch nur einer Steigerung der Rendite, so werden gerade diese Kosten grundsätzlich nicht anerkannt.
  • Eine weitere Haftung-und Fehlerquelle in der Beratung ist zudem die richtige Aufteilung des Kaufpreises. Soweit der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert, ist Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen der bescheinigte Wert der Bauaufwendungen. Welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung entfällt, richtet sich jedoch nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag, sondern grundsätzlich bezüglich jeder einzelnen Maßnahme die Denkmalschutzbehörde. Auch hier werden Prospektangaben häufig deutlich „geschönt“, mit denen entsprechend drastischen finanziellen Folgen für den Anleger.
  • Eine böse Überraschung erleben Anleger auch dann, wenn Ihnen der Bauträger zusätzlich gegen Gebühr etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finanzierung anbietet. Solche Modelle sieht die Finanzverwaltung seit 2005 als „Steuerstundungsmodelle“ an. In diesem Fall entfällt die Absetzbarkeit gemäß § 7i EStG.

Im Rahmen des Erwerbs als Kapitalanlage ist auch die Wiederverkäuflichkeit des Objektes von entscheidender Bedeutung. Vielen kleinen-und Mittelverdiener wird der Erwerb einer solchen denkmalgeschützten Immobilien unter anderem auch mit dem Argument angeboten, man könne die Immobilie nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Der versprochen Weiterverkauf ist vielfach jedoch faktisch unmöglich. Meist lässt sich hieraus nur ein Bruchteil des Einkaufspreises realisieren.

Aus den oben nur beispielhaft angesprochenen Punkten ergeben sich vielfältige Haftungsquellen für Berater und genauso viele Ansatzpunkte für Schadenersatzansprüche für Anleger.  Es empfiehlt sich deshalb – gerade und vor allem im Vorfeld eines geplanten Erwerbs – das unterbreitete Angebot rechtlich prüfen zu lassen.

Zusammenfassend informiert  die BSZ e.V. Vertrauensanwältin Marie-Caroline Pasquay Rechtsanwältin, M.B.A.:
„Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien stehen häufig umfangreiche Schadensersatzansprüche gegen Banken, Bauträger oder Berater zu, bis hin zur Rückabwicklung des eingegangenen Geschäfts. So hat beispielsweise das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U4494/11, den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückabwicklung verurteilt, da dieser ein Gebäude als Denkmal geschützt angepriesen hatte, obwohl die Denkmaleigenschaft nicht gegeben war. Die fehlende Denkmaleigenschaft bewertete das Gericht als einen Mangel der Kaufsache, der den Käufer zum Rücktritt berechtigt.“

Für die Prüfung von Ansprüchen aus Anlagen in Denkmalschutz-Immobilien durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat der BSZ e.V. die Interessengemeinschaft „Immobilien und Denkmalschutz“  gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft beizutreten.

BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
Lagerstr. 49 
64807 Dieburg
Telefon: 06071-9816810   
Internet: http://www.fachanwalt-hotline.eu                                                           
                                                                                                                                    
Direkter Link zum Anmeldeformular für eine BSZ® Anlegerschutzgemeinschaft:
http://www.fachanwalt-hotline.eu/Anmeldeformular?PHPSESSID=1c4acabd4ecb15641122a893944688f3                                                            

Dieser Text gibt den Beitrag vom 28. Juli 2012 wieder. Hiernach eintretende Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt und können zu einer anderen Einschätzung führen.
mcp

Advertisements

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.